Hypotéky v roce 2026
Hypotéky 2026: Co nového chystá ČNB a jak se to dotkne vašeho financování
Rok 2026 přináší na český hypoteční trh několik zásadních změn. Česká národní banka reaguje na rozehřátý realitní trh a rostoucí objem takzvaných investičních hypoték novým doporučením pro banky. Zároveň centrální banka v červnu překvapila zvýšením úrokových sazeb. Co to všechno znamená pro vás, ať už řešíte vlastní bydlení, nebo uvažujete o investici do nemovitosti?
Investiční hypotéky pod drobnohledem
Od 1. dubna 2026 platí nové doporučení ČNB, které se týká takzvaných investičních hypoték, tedy úvěrů na pořízení třetí a další obytné nemovitosti, nebo nemovitosti, kterou žadatel od počátku plánuje pronajímat.
Důvod je jednoduchý: aktivita na hypotečním trhu v posledních měsících výrazně překročila dlouhodobé průměry, ceny bytů a domů rostou dvouciferným tempem a stále větší podíl hypoték má čistě investiční charakter. Tyto úvěry jsou přitom rizikovější než klasické hypotéky na vlastní bydlení. V případě ekonomických potíží je investor obvykle ochotnější přestat splácet úvěr na prázdný byt než rodina splátky na střechu nad hlavou.
Nové limity v kostce
Pro investiční hypotéky nově platí dva klíčové ukazatele:
- LTV maximálně 70 % – banka půjčí nejvýše 70 % hodnoty zastavené nemovitosti. Žadatel tak musí mít k dispozici alespoň 30 % z vlastních zdrojů, což je o deset procentních bodů více než dosavadní standard 80 %.
- DTI maximálně 7 – celkové zadlužení žadatele nesmí přesáhnout sedminásobek jeho čistého ročního příjmu. Pro srovnání – u běžného bydlení bývá tento limit volnější, obvykle mezi 8,5 a 9,5násobkem.
Prakticky to znamená, že kdo si chce koupit investiční byt za 5 milionů korun, potřeboval do března vlastní zdroje ve výši 1 milionu korun, od dubna už 1,5 milionu. Rozdíl půl milionu korun může pro řadu drobných investorů znamenat odklad nákupu.
Koho se změny netýkají
Pokud kupujete nemovitost k vlastnímu bydlení, nemusíte se ničeho obávat. Limit LTV pro tuto skupinu žadatelů zůstává na 80 %, respektive 90 % pro žadatele mladší 36 let. ČNB zatím ani nepovažuje za nutné zavádět plošné závazné limity DTI či DSTI pro všechny typy hypoték, u těchto ukazatelů zůstává jen na úrovni doporučení k obezřetnosti.
Nová pravidla jsou tedy cíleně namířená na investory, nikoliv na běžné domácnosti řešící první nebo další vlastní bydlení.
Jak velký dopad se očekává
Podle odhadů tvoří investiční hypotéky přibližně 7 až 9 % celkového objemu nově poskytnutých úvěrů, takže plošný otřes trhu se nečeká. Přesto se předpokládá mírné ochlazení poptávky po tomto typu financování, v řádu jednotek procent z celkového objemu hypoték.
Banky ostatně na doporučení reagují různou rychlostí. Některé, například Česká spořitelna, zpřísnily podmínky už v únoru, jiné se řídí termínem 1. dubna.
Zvýšení sazeb ČNB v červnu 2026
Druhou důležitou novinkou je rozhodnutí bankovní rady z poloviny června 2026 zvýšit základní úrokové sazby, a to navzdory inflaci, která se pohybuje blízko inflačního cíle. Dvoutýdenní repo sazba tak vzrostla na 3,75 %.
Pro žadatele o hypotéku je to signál, že razantní a rychlý pokles úrokových sazeb hypoték letos nemusí přijít. Sazby hypoték se sice neodvíjejí jen od repo sazby ČNB, ale i od toho, za kolik si banky samy obstarávají peníze na trhu, přesto centrální banka tímto krokem dává najevo opatrnost a nechuť riskovat návrat vyšší inflace.
Co si z toho odnést
- Plánujete investiční nemovitost? Počítejte s vyššími nároky na vlastní kapitál a pečlivě si spočítejte poměr svého zadlužení k příjmům. Nový limit DTI 7 může být limitující zejména pro OSVČ s nižším vykázaným příjmem.
- Kupujete vlastní bydlení? Zásadní změna se vás přímo netýká, ale počítejte s tím, že ceny nemovitostí podle výhledů dál porostou o zhruba 5 až 7 % v závislosti na lokalitě.
- Čekáte na levnější hypotéky? Červnové zvýšení sazeb naznačuje, že rychlý pokles úrokových sazeb letos není jistý. S rozhodováním tedy nemusí být nutně výhodné čekat donekonečna.
Hypoteční trh v roce 2026 rozhodně nestagnuje, oživuje se poptávka, rostou ceny i objemy úvěrů, ale zároveň přibývá regulace i opatrnosti ze strany centrální banky. Pokud potřebujete probrat, jak tyto změny dopadají na váš konkrétní záměr, neváhejte se ozvat.
Tento článek vychází z aktuálně dostupných informací a doporučení ČNB k červenci 2026. Podmínky jednotlivých bank se mohou lišit a mohou se dále vyvíjet, pro konkrétní nabídku doporučujeme ověřit aktuální podmínky přímo u banky nebo finančního poradce.
Autor
Realitám se věnuji od roku 2018. Pomáhám klientům bezpečně a výhodně prodat či koupit nemovitost. Zakládám si na férovém jednání, individuálním přístupu a kvalitní prezentaci. Mým cílem je, aby celý proces proběhl hladce a s maximálním výsledkem pro vás.